Por Lic. Guido Luis Perdomo Montalvo
Abogado Fundador, Guido Perdomo Law Firm, Sosúa

El pasado martes, una pareja alemana entró a mi oficina con un problema que les costó $18,000. Habían comprado un condominio frente a la playa en Cabarete hace dos años: una propiedad hermosa, ingresos de alquiler sólidos, todo parecía estar bien en el papel. Luego, su contador en Múnich les dijo que habían estado presentando mal sus impuestos dominicanos todo el tiempo. El condominio estaba a su nombre personal, lo que significaba que no podían deducir las tarifas de administración de la propiedad, los costos de la HOA o los gastos de mantenimiento que consumían casi el 30% de sus ingresos por alquiler. Habían estado pagando la tasa completa del 25% de impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos brutos en lugar de la tasa corporativa del 27% sobre las ganancias netas después de los gastos.

¿La solución? Establecimos una S.R.L., transferimos la propiedad a la estructura corporativa y reestructuramos su posición fiscal en el futuro. Pero esos dos años de sobrepago? Perdidos. La autoridad fiscal dominicana no emite reembolsos por "No sabía mejor".

Esto sucede más a menudo de lo que debería. Los compradores extranjeros escuchan "estructura corporativa" y asumen que es una maniobra compleja reservada para desarrolladores o inversores institucionales. No lo es. Para cualquiera que invierta más de $300,000 USD en bienes raíces dominicanos, especialmente si está generando ingresos por alquiler o planea pasar la propiedad a herederos, una entidad comercial en la República Dominicana es la base, no la mejora.

Pero aquí está la parte que importa: Configurar una corporación mal es peor que no configurarla en absoluto. He pasado 40 años limpiando incorporaciones fallidas, empresas fantasma que nunca se registraron en la DGII y estructuras que parecían legales hasta que alguien intentó vender la propiedad o cobrar el alquiler a través de una cuenta bancaria que no existía.

Así que vamos a recorrer esto correctamente. No la versión sanitizada que encontrarás en los sitios web de inversión, sino el proceso real: el papeleo que se rechaza, los bancos que dicen no, las declaraciones de impuestos que desencadenan auditorías si te pierdes un plazo. Si vas a hacer esto, necesitas saber a qué te estás comprometiendo.

Puntos Clave

Protección de Responsabilidad: Una S.R.L. limita tu exposición personal al capital que contribuyes: los activos de tu país de origen permanecen intocables si un inquilino demanda o un contratista presenta un gravamen.
Eficiencia Fiscal: Las estructuras corporativas permiten la deducción completa de los gastos operativos (tarifas de gestión, reparaciones, servicios públicos) antes de calcular el impuesto sobre la renta del 27%, en comparación con la propiedad personal donde los individuos enfrentan barreras prácticas significativas para deducir costos operativos complejos y a menudo terminan pagando impuestos sobre los ingresos brutos de alquiler.
Simplificación de Herencia: Transferir acciones evita el proceso de "Herencia Forzosa" dominicana y el recargo del 4.5% de impuesto de herencia para no residentes: los herederos heredan activos muebles (acciones) en lugar de propiedad inmueble.
Acceso a Confotur: Aunque los beneficios de Confotur técnicamente se aplican tanto a individuos como a corporaciones que compran en desarrollos aprobados, una estructura corporativa proporciona flexibilidad adicional para gestionar múltiples propiedades y optimizar posiciones fiscales en todo tu portafolio. El ahorro real: 3% de impuesto de transferencia en la compra y 1% de impuesto anual sobre la propiedad durante 15 años.
Realidad Bancaria: Abrir una cuenta corporativa requiere dos años de declaraciones de impuestos del país de origen, referencias bancarias apostilladas y una declaración de origen de fondos: presupuestar 45-60 días para la aprobación.

Por Qué la S.R.L. Se Convirtió en la Opción Predeterminada para Inversores Serios

La Sociedad de Responsabilidad Limitada no siempre fue la estructura preferida. Antes de que se aprobara la Ley 479-08 en 2008, la mayoría de los inversores extranjeros utilizaban la antigua Compañía por Acciones (C. por A.), que requería siete accionistas y un laberinto de formalidades notariales. La reforma de 2008 redujo ese requisito a dos accionistas para una S.R.L., con un capital mínimo de 100,000 pesos dominicanos, aproximadamente $1,650 USD a los tipos de cambio actuales.

Esa barrera baja hizo que la S.R.L. fuera accesible, pero la accesibilidad no es la razón por la que se convirtió en el estándar. El verdadero cambio ocurrió debido a tres protecciones legales específicas que la propiedad personal no puede proporcionar.

La Barrera de Responsabilidad

Bajo el Artículo 5 de la Ley 479-08, los accionistas en una S.R.L. son responsables solo hasta el monto de su contribución de capital. Si posees una villa en Sosúa a través de una S.R.L. y un huésped se cae del balcón y demanda por $500,000, la demanda solo puede alcanzar los activos mantenidos por la corporación: la villa en sí, cualquier cuenta bancaria corporativa, ingresos por alquiler. Tus ahorros personales, tu casa en Toronto o Múnich, tus cuentas de jubilación: esos son legalmente intocables.

Esta no es una protección teórica. La ley civil dominicana permite a los acreedores perseguir los activos personales de los propietarios de propiedades que se encuentran negligentes. He visto casos donde un propietario fue considerado personalmente responsable por incendios eléctricos causados por cableado defectuoso. Si ese propietario hubiera poseído la propiedad personalmente, el fallo se habría adjuntado a todo lo que poseían. Debido a que habían establecido una S.R.L., el daño se contuvo.

Pero—y esto importa—el escudo de responsabilidad solo funciona si mantienes las formalidades corporativas. Eso significa reuniones anuales de accionistas, registros contables adecuados y declaraciones de impuestos que muestran que la corporación es una entidad real, no solo una fachada. Los bancos y los tribunales perforarán el velo corporativo si determinan que estás usando la S.R.L. como una fachada para ocultar la responsabilidad personal. Llegaré a los requisitos de cumplimiento más adelante, pero entiende esto: La protección es real, pero está condicionada a hacer el papeleo correctamente.

El Problema de la Herencia (Y Por Qué las Acciones lo Resuelven)

La ley de herencia dominicana es una pesadilla para los propietarios extranjeros. El Artículo 913 del Código Civil impone la "Herencia Forzosa", que obliga a que una parte específica de tu patrimonio—la Legítima o Reserva Legal—vaya a tus hijos independientemente de lo que diga tu testamento. Si tienes un hijo, solo puedes regalar la mitad de tu patrimonio; dos hijos, un tercio; tres o más, un cuarto. Si mueres poseyendo una villa en Cabarete, tus herederos deben pasar por un proceso judicial llamado "Determinación de Herederos" para probar su derecho legal a heredar. Este proceso toma de 6 a 12 meses en promedio, durante los cuales la propiedad está congelada. Nadie puede venderla, alquilarla o refinanciarla.

Luego está el golpe fiscal. El impuesto de herencia en la República Dominicana es del 3% del valor tasado de la propiedad para residentes. Para herederos no residentes, la Ley 2569 impone un recargo del 50%, elevando la tasa efectiva al 4.5%. En una propiedad de $500,000, eso es $22,500 USD que tus herederos deben pagar antes de poder tomar posesión.

Aquí es donde una estructura corporativa cambia esa matemática. Si posees acciones en una S.R.L. que posee la propiedad, no estás transfiriendo bienes raíces (propiedad inmueble), estás transfiriendo acciones (activos muebles). Las acciones pueden transferirse a través de contratos privados, a menudo evitando el proceso de determinación judicial por completo. Puedes estructurar los estatutos con cláusulas de usufructo que permiten a un cónyuge sobreviviente retener el control total sin desencadenar un nuevo registro de propiedad.

Y aunque el impuesto de herencia del 4.5% todavía se aplica técnicamente a las acciones, la valoración se basa en el valor contable de la empresa, no en el valor de mercado de los bienes raíces. Si la S.R.L. tiene pasivos en su balance—por ejemplo, una hipoteca o facturas de mantenimiento pendientes—eso reduce el valor imponible. He visto casos donde una estructuración corporativa adecuada redujo la factura del impuesto de herencia en un 40% en comparación con la propiedad directa.

Pero esto solo funciona si la corporación está debidamente registrada y mantenida. Si la S.R.L. existe solo en papel—sin declaraciones de impuestos, sin reuniones anuales, sin número RNC activo—la autoridad fiscal la tratará como una farsa y evaluará el valor completo de la propiedad subyacente.

El Escudo Fiscal de Confotur (Cuando Realmente Aplica)

Todo el mundo habla de Confotur como si fuera una exención fiscal universal. No lo es. La Ley 158-01 otorga a los desarrollos turísticos una exención de 15 años sobre el impuesto de transferencia del 3% y el impuesto anual sobre la propiedad (IPI) del 1%, pero solo si el desarrollo tiene una resolución Confotur activa del Ministerio de Turismo. Y no todos los desarrollos califican.

Confotur fue diseñado para incentivar nueva infraestructura turística: hoteles, resorts, proyectos de uso mixto con un cierto porcentaje de espacio comercial. Una villa independiente en Sosúa no califica. Un condominio en un edificio preexistente no califica. Pero si estás comprando en un nuevo desarrollo como Encuentro Residences o uno de los proyectos frente a la playa de Cabarete que obtuvo la aprobación de Confotur, los ahorros son sustanciales.

En una propiedad de $500,000:

Ahorro en impuesto de transferencia: $15,000 (3% del precio de compra)
Ahorro en impuesto anual sobre la propiedad: $5,000/año x 15 años = $75,000

Eso es $90,000 en impuestos evitados durante la vida de la exención. Ahora, técnicamente, los beneficios de Confotur se transfieren al primer comprador, ya sea que seas un individuo o una corporación: la ley no requiere propiedad corporativa para acceder a los incentivos fiscales. Miles de inversores individuales actualmente tienen certificaciones de Confotur a su nombre personal. Pero aquí está la realidad práctica: Si estás comprando múltiples propiedades o planeando generar ingresos por alquiler, una estructura corporativa te brinda mucha más flexibilidad para gestionar esos activos, consolidar gastos y optimizar tu posición fiscal general. La exención de Confotur es solo una pieza de una estrategia fiscal más amplia.

La Realidad Paso a Paso de la Formación de Empresas en la República Dominicana

Voy a guiarte a través del proceso real, no la versión sanitizada que encontrarás en los sitios web gubernamentales. Esto es lo que sucede en la práctica, incluidos los pasos que fallan y por qué.

Fase 1: Aprobación del Nombre (1-3 Días)

Comienzas reservando el nombre de tu empresa con ONAPI (Oficina Nacional de la Propiedad Industrial). Esto solía tomar semanas. Ahora es digital y generalmente se aprueba en 24-48 horas. Envías tres opciones de nombre clasificadas por orden de preferencia. ONAPI verifica conflictos con nombres y marcas registradas existentes.

Razones comunes de rechazo:

Nombres demasiado similares a empresas existentes (incluso si la ortografía difiere ligeramente)
Nombres que incluyen términos geográficos como "Cabarete" o "Sosúa" sin permiso del gobierno municipal
Nombres que implican afiliación gubernamental o usan términos protegidos como "Nacional" o "Banco"

Una vez aprobado, tienes 30 días para completar la incorporación antes de que expire la reserva del nombre.

Fase 2: Redacción de los Estatutos (2-5 Días)

Aquí es donde la mayoría de las incorporaciones DIY fallan. Los estatutos (Estatutos Sociales) son la constitución legal de la empresa. Definen:

Estructura de capital (autorizado vs. suscrito vs. pagado)
Derechos y obligaciones de los accionistas
Estructura de gestión (quién tiene autoridad para firmar)
Reglas de distribución de beneficios
Procedimientos para admitir nuevos accionistas o vender acciones

Existen plantillas estándar, pero están escritas para empresas comerciales genéricas, no para entidades de tenencia de bienes raíces. Si copias y pegas una plantilla sin personalización, terminarás con disposiciones que no coinciden con cómo planeas usar realmente la empresa.

Ejemplo: La mayoría de las plantillas requieren la aprobación unánime de los accionistas para cualquier transacción de bienes raíces. Eso está bien si tienes dos socios iguales. Pero si eres el accionista del 90% y quieres la flexibilidad de vender la propiedad sin obtener la firma de tu socio minoritario cada vez, necesitas especificar la toma de decisiones por mayoría en los estatutos.

Otro problema común: Muchas plantillas no abordan qué sucede si un accionista muere. Sin una cláusula de sucesión clara, los herederos del accionista fallecido se convierten automáticamente en accionistas, lo que puede crear conflictos de gestión. Siempre incluimos disposiciones de compra que permiten a los accionistas sobrevivientes comprar las acciones del fallecido a una fórmula de valoración predeterminada.

Los estatutos deben ser notariados. Esto requiere que todos los accionistas (o sus representantes legales con un poder notarial) comparezcan ante un notario dominicano. Si estás incorporando de forma remota, necesitarás otorgar un poder notarial a alguien en la República Dominicana para firmar en tu nombre. Ese poder notarial debe ser apostillado en tu país de origen.

Fase 3: Registro en la Cámara de Comercio (3-5 Días)

Una vez que los estatutos están notariados, registras la empresa en la Cámara de Comercio local para obtener el Registro Mercantil. Este es un registro público que prueba que la empresa existe. Necesitarás:

Estatutos notariados originales
Prueba de pago del impuesto de incorporación del 1% sobre el capital autorizado (mínimo 100,000 DOP = 1,000 DOP de impuesto)
Copias de los documentos de identificación de los accionistas

La Cámara emite un número de registro y un certificado. Este certificado debe renovarse cada dos años. Si lo dejas vencer, la empresa es técnicamente todavía válida bajo la Ley 479-08, pero no puedes realizar transacciones legales: no transferencias de propiedad, no cuentas bancarias, no contratos.

Fase 4: Registro en la DGII (5-10 Días)

Aquí es donde las cosas se complican. Necesitas registrarte en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) para obtener un número RNC (Registro Nacional de Contribuyentes). Sin un RNC, no puedes:

Abrir una cuenta bancaria
Emitir facturas
Cobrar alquiler legalmente
Presentar declaraciones de impuestos

La DGII requiere el Formulario RC-02 y documentos de respaldo:

Certificado de Registro Mercantil
Estatutos notariados
Identificación de los accionistas
Prueba de dirección física (contrato de arrendamiento o escritura de propiedad para la oficina registrada de la empresa)

Aquí es donde la mayoría de las incorporaciones extranjeras se detienen: La DGII quiere una dirección de oficina física en la República Dominicana. Un apartado postal no califica. Este es un requisito estricto: la autoridad fiscal necesita poder localizar tu entidad para auditorías y notificaciones. Si estás comprando una villa en Sosúa y esa villa será la dirección registrada de la empresa, necesitas prueba de que la empresa tiene derecho a usar esa dirección, ya sea un contrato de arrendamiento o un acuerdo de compra. Pero no puedes completar la compra de la propiedad hasta que la empresa esté registrada. Problema circular.

La solución: Usa la dirección de la oficina de tu abogado como dirección registrada temporal durante la incorporación. Una vez que se cierre la compra de la propiedad, presentas un cambio de dirección en la DGII (Formulario RC-01) para actualizar la oficina registrada a la ubicación de la propiedad.

La DGII también requiere que declares la actividad económica de la empresa usando un código CIIU (Clasificación Industrial Internacional Uniforme). Para una empresa de tenencia de bienes raíces, el código correcto es 6810 (Actividades Inmobiliarias con Propiedad Propia o Arrendada). Si seleccionas el código incorrecto, serás señalado para auditorías más adelante cuando tus declaraciones de impuestos no coincidan con tu actividad declarada.

Fase 5: La Pesadilla Bancaria (30-60 Días)

Abrir una cuenta bancaria corporativa en la República Dominicana es más difícil que incorporar la empresa. La Ley 155-17 (Anti-Lavado de Dinero) requiere que los bancos realicen una diligencia debida extensa en todas las entidades de propiedad extranjera. Cada banco tiene requisitos ligeramente diferentes, pero la base es:

Documentos Requeridos:

Certificado de Registro Mercantil
Estatutos notariados
Certificado RNC de la DGII
Identificación de los accionistas (pasaporte + identificación secundaria)
Prueba de dirección para todos los accionistas (factura de servicios públicos o estado de cuenta bancaria del país de origen, menos de 3 meses de antigüedad)
Últimos dos años de declaraciones de impuestos de los países de origen de los accionistas (traducidas al español, apostilladas)
Carta de referencia bancaria del banco de origen de los accionistas
Declaración de Origen de Fondos explicando de dónde provino el capital

Ese último requisito es el asesino. El banco quiere saber no solo que tienes dinero, sino de dónde provino. Si estás financiando la empresa con ahorros, quieren ver estados de cuenta bancarios que muestren la acumulación de esos ahorros a lo largo del tiempo. Si estás usando los ingresos de la venta de otra propiedad, quieren los documentos de cierre de esa venta. Si estás recibiendo fondos de familiares, quieren una carta de regalo y prueba de los ingresos del donante.

Y incluso después de que presentes todo, el departamento de cumplimiento del banco puede tardar 30-60 días en aprobar la cuenta. Durante ese tiempo, no puedes acceder a ninguno de los fondos de la empresa. Si estás tratando de cerrar una compra de propiedad, este retraso puede matar el trato.

Los bancos que son más amigables con los extranjeros (en orden de facilidad):

Banco Popular
Banreservas
Banco BHD León

Evita los bancos regionales más pequeños a menos que tengas una relación personal con un gerente de sucursal. Sus departamentos de cumplimiento están subdotados y las aprobaciones pueden prolongarse durante meses.

Cómo Son Realmente las Obligaciones Fiscales Corporativas

Hablemos de números. La tasa de impuesto corporativo en la República Dominicana es del 27% sobre el ingreso neto imponible. Eso es más alto que la tasa de impuesto sobre la renta personal para la mayoría de los ingresos por alquiler (que alcanza el 25% para ingresos superiores a RD$867,123 anuales, aproximadamente $14,500 USD). Entonces, ¿por qué usar una corporación si la tasa de impuestos es más alta?

Porque las deducciones disponibles para las corporaciones son mucho más generosas que las disponibles para los individuos.

Gastos Deducibles para Corporaciones:

Tarifas de gestión de propiedades (típicamente 20-25% de los ingresos brutos de alquiler en Sosúa/Cabarete)
Mantenimiento y reparaciones
Servicios públicos (electricidad, agua, internet)
Cuotas de HOA
Seguro de propiedad
Honorarios legales y contables
Depreciación (5% anual sobre el saldo decreciente para edificios y mejoras estructurales bajo la Categoría 1 del Código Tributario)
Intereses sobre hipotecas o préstamos comerciales

Gastos Deducibles para Individuos:

Intereses hipotecarios sobre la vivienda familiar principal (no propiedades de inversión, a menos que estés registrado como Persona Física con contabilidad organizada)

Eso es esencialmente todo para la mayoría de los inversores extranjeros. Los individuos que presentan el Impuesto sobre la Renta Personal (IR-1) enfrentan barreras prácticas significativas para deducir costos operativos complejos como tarifas de gestión de propiedades, mantenimiento y servicios públicos. Aunque técnicamente posible bajo ciertos esquemas de registro, la realidad es que la mayoría de los inversores extranjeros no residentes terminan pagando impuestos sobre los ingresos brutos de alquiler porque la carga administrativa de probar los gastos deducibles como individuo es propensa a auditorías y compleja. Si posees la propiedad personalmente, probablemente estás pagando impuestos sobre la renta sobre tus ingresos brutos de alquiler con deducciones mínimas.

Si estás recaudando $30,000 USD anualmente en alquiler y gastando $8,000 en gestión de propiedades, $2,000 en mantenimiento y $1,500 en servicios públicos, probablemente estás pagando impuestos sobre la renta personal sobre cerca de $30,000 si posees personalmente. Si posees a través de una corporación, estás pagando impuestos corporativos sobre $18,500 ($30,000 - $11,500 en gastos deducibles).

Hagamos las cuentas:

Propiedad Personal (Realidad Práctica para la Mayoría de los Inversores Extranjeros):

Ingresos brutos de alquiler: $30,000
Gastos deducibles: Mínimos (la mayoría de los costos operativos son difíciles de deducir)
Ingresos imponibles: ~$29,500
Impuesto adeudado (tasa del 25%): $7,375

Propiedad Corporativa:

Ingresos brutos de alquiler: $30,000
Gastos deducibles: $11,500
Ingresos imponibles: $18,500
Impuesto adeudado (tasa del 27%): $4,995

Ahorra $2,380 anualmente. Durante 10 años, eso es $23,800, suficiente para cubrir el costo de establecer y mantener la corporación varias veces.

Pero hay una trampa. Las corporaciones también pagan un Impuesto Anual sobre Activos del 1% (Impuesto sobre Activos) sobre el valor de sus activos imponibles, incluidos los bienes raíces. Esto funciona como un impuesto mínimo. Si tu corporación muestra una pérdida (los gastos superan los ingresos), todavía debes el impuesto sobre activos del 1%. En una propiedad de $500,000, eso es $5,000 anuales.

Así que la estructura corporativa tiene sentido si estás generando ingresos positivos por alquiler. Si la propiedad permanece vacante o la estás usando puramente para uso personal de vacaciones, el impuesto sobre activos puede superar los ahorros fiscales.

La Trampa de la "Declaración Cero"

Si tu corporación no está generando ingresos, por ejemplo, la propiedad está en construcción o la estás manteniendo vacante, todavía tienes que presentar declaraciones de impuestos mensuales y anuales con la DGII. Estas se llaman "declaraciones cero" porque informan cero ingresos y cero impuestos adeudados. Pero si te saltas las declaraciones, la DGII impone sanciones:

Multa por presentación tardía: 10% del impuesto adeudado (o RD$1,500 mínimo si no se adeuda impuesto)
Intereses sobre impuestos no pagados: 1.73% por mes (compuesto)

He visto clientes acumular más de $5,000 en sanciones porque asumieron "sin ingresos = sin requisito de presentación". Así no es como funciona la ley fiscal dominicana. La obligación de presentación existe independientemente de si debes impuestos.

La mayoría de los inversores extranjeros contratan a un contador local para manejar las presentaciones mensuales. Costo: $150-250 USD por mes. Eso es $1,800-3,000 anuales solo para mantenerse en cumplimiento. Factoriza eso en tu presupuesto.

La Búsqueda de Títulos de Propiedad (Y Por Qué la Mayoría de los Compradores la Omite)

Aquí está la parte que me mantiene despierto por la noche. Puedes establecer la estructura corporativa perfecta, presentar todos los formularios de impuestos correctos, mantener registros contables impecables, y aún así perderlo todo si el título de propiedad es defectuoso.

La ley de propiedad dominicana se basa en el sistema Torrens, lo que significa que el Registro de Títulos (Registro de Títulos) es la autoridad última sobre quién posee qué. Si tu nombre (o el nombre de tu empresa) está en el certificado de título, posees la propiedad. Si no lo está, no la posees. La posesión no importa. Una escritura firmada por el vendedor no importa. Solo el título registrado importa.

Pero aquí está el problema: No todos los títulos son iguales. Bajo la Ley 108-05, las propiedades deben pasar por un proceso llamado Deslinde para establecer límites claros y resolver cualquier reclamo superpuesto. Una propiedad que ha completado el proceso de Deslinde tiene un título "limpio" (Certificado de Título). Una propiedad que no ha completado el Deslinde podría tener una Constancia Anotada (Carta de Anotación), que es esencialmente un marcador de posición que dice "alguien afirma poseer esta tierra, pero no hemos verificado los límites aún".

Se estima que hasta el 60% de la tierra en la República Dominicana (promedio nacional) todavía carece de un Deslinde claro. En Sosúa y Cabarete, el porcentaje es menor porque la mayoría de los desarrollos frente a la playa han pasado por el proceso, pero las propiedades en el interior, especialmente las villas más antiguas construidas en los años 90 o principios de los 2000, a menudo tienen títulos poco claros.

Si compras una propiedad con una Constancia Anotada en lugar de un Certificado de Título, estás asumiendo un riesgo enorme. No puedes obtener una hipoteca sobre esa propiedad. No puedes venderla sin completar el proceso de Deslinde tú mismo (lo que lleva de 12 a 24 meses y cuesta $10,000-15,000 USD). Y si un vecino disputa los límites, podrías terminar en los tribunales durante años.

El Proceso de Deslinde en Tres Etapas

Si estás comprando una propiedad que necesita Deslinde, esto es a lo que te estás comprometiendo:

Etapa 1: Levantamiento Técnico (3-6 meses)
Un agrimensor licenciado (Agrimensor) mide la propiedad usando GPS y crea un mapa detallado que muestra los límites, las propiedades vecinas y cualquier invasión. El agrimensor presenta este mapa al Registro de Tierras para aprobación preliminar.

Etapa 2: Aprobación Judicial (6-12 meses)
El mapa del agrimensor va al Tribunal Regional de Jurisdicción Original (Tribunal de Tierras). El tribunal publica un aviso en el boletín oficial dando a los propietarios vecinos 60 días para presentar objeciones. Si nadie objeta, el tribunal aprueba el levantamiento. Si alguien objeta, estás en litigio.

Etapa 3: Registro del Título (1-3 meses)
Una vez que el tribunal aprueba el levantamiento, el Registrador de Títulos emite el Certificado de Título distinto. Solo entonces tienes un título de propiedad legalmente defendible.

Tiempo total: 10-21 meses. Costo total: $10,000-15,000 USD.

Por eso nunca recomendamos comprar una propiedad que no haya completado el Deslinde a menos que obtengas un descuento significativo para compensar el riesgo y la demora. Y si el vendedor afirma "el Deslinde está en progreso", obtén prueba por escrito. He visto vendedores prometer que el Deslinde se completará "en unas pocas semanas" durante años.

El Proceso de Búsqueda de Títulos

Antes de que tu corporación compre cualquier propiedad, necesitas realizar una búsqueda de títulos en el Registro de Tierras. Esto implica:

Obtener el Número de Certificado de Título de la propiedad del vendedor
Visitar la oficina del Registro de Tierras (en Puerto Plata para propiedades en la Costa Norte)
Solicitar una copia del certificado de título actual y los registros históricos de la propiedad (últimos 10 años mínimo)
Revisar el certificado para:
- Gravámenes o hipotecas
- Servidumbres o derechos de paso
- Restricciones de uso (por ejemplo, zonificación solo residencial)
- Acciones legales pendientes (Gravámenes)

Esta búsqueda cuesta alrededor de $50-100 USD y toma 1-2 días. Es el seguro más barato que jamás comprarás. He detectado problemas que van desde hipotecas no divulgadas (el vendedor todavía debía $200,000 en una propiedad que intentaban vender por $400,000) hasta propiedades donde el propietario registrado en el título no coincidía con la persona que intentaba venderla (fraude).

Un caso que destaca: Un comprador canadiense estaba a punto de comprar una villa en Sosúa por $350,000. El vendedor proporcionó lo que parecía un certificado de título legítimo. Realizamos la búsqueda y descubrimos que el título había sido cancelado tres años antes debido a un fallo judicial en un caso de divorcio. La propiedad pertenecía legalmente a la exesposa del vendedor, quien no tenía idea de que su exmarido estaba tratando de venderla. Si no hubiéramos detectado eso, el comprador habría pagado $350,000 por una propiedad que no poseía legalmente.

Cuándo No Tiene Sentido la Propiedad Corporativa

He pasado 3,000 palabras explicando por qué la mayoría de los inversores deberían usar una S.R.L. Ahora déjame decirte cuándo no deberías.

Escenario 1: Propiedad de Uso Personal de Bajo Valor

Si estás comprando un condominio de $100,000 en Sosúa que usarás 2-3 semanas al año y nunca alquilarás, la carga administrativa de una corporación probablemente no valga la pena. Gastarás $2,000-3,000 en costos de configuración, $1,800-3,000 anuales en honorarios contables, y no obtendrás beneficios fiscales porque no estás generando ingresos.

En este caso, la propiedad personal es más simple. Sí, pierdes el escudo de responsabilidad y las ventajas de herencia, pero para una propiedad de bajo valor utilizada puramente para disfrute personal, esos riesgos podrían ser aceptables.

Escenario 2: Volteo a Corto Plazo

Si estás comprando una propiedad para renovar y vender dentro de 12-24 meses, establecer una corporación agrega complejidad. Ahora, aquí hay una distinción importante: Si vendes la propiedad directamente, pagas el impuesto de transferencia del 3%. Pero si vendes las acciones de la empresa que posee la propiedad, evitas el impuesto de transferencia de bienes raíces del 3% por completo: estás vendiendo activos muebles (acciones), que están sujetos a un impuesto sobre ganancias de capital del 27% sobre la ganancia de las acciones o el 1% del valor de las acciones dependiendo de la estructura de la transacción. La DGII ha intentado frenar esto, pero legalmente, vender acciones es distinto de vender los bienes raíces subyacentes.

Dicho esto, para un volteo a corto plazo, mantener el cumplimiento corporativo durante un período de tenencia breve puede ser una molestia. Excepción: Si estás volteando múltiples propiedades simultáneamente, una corporación tiene sentido porque puedes agregar todas las propiedades bajo una entidad y gestionarlas centralmente.

Escenario 3: Propiedades en Desarrollos No Confotur

Si la propiedad no está en un desarrollo aprobado por Confotur y no estás generando ingresos por alquiler, las ventajas fiscales de la propiedad corporativa son mínimas. Todavía estás pagando el impuesto sobre activos del 1% anualmente, y no estás obteniendo los beneficios de deducción porque no hay ingresos para deducir gastos.

En este caso, la decisión se reduce a si la protección de responsabilidad y las ventajas de herencia justifican los costos continuos. Para algunos inversores, sí. Para otros, no.

El Problema del "Gestor" (Y Por Qué la Incorporación Barata es Costosa)

Cada semana, alguien entra a mi oficina con una empresa que fue incorporada por un gestor, un arreglador no licenciado que cobra un 50% menos que un bufete de abogados y promete manejar todo. Estas empresas casi siempre son defectuosas.

Problemas comunes que he visto:

Empresa registrada en la Cámara de Comercio pero nunca registrada en la DGII (sin número RNC)
Estatutos que copian y pegan una plantilla sin personalización, creando conflictos de gestión más tarde
Accionistas listados incorrectamente (nombres mal escritos, números de pasaporte incorrectos)
Empresa registrada en una dirección falsa (a menudo la dirección del hogar del gestor), causando que el correo de la DGII se pierda

El peor caso que manejé: Un inversor estadounidense pagó a un gestor $800 para incorporar una S.R.L. y comprar una villa en Cabarete. Dos años después, el inversor intentó vender la propiedad y descubrió que la S.R.L. nunca había sido registrada en la DGII. La empresa no existía legalmente desde una perspectiva fiscal. Tuvimos que registrar retroactivamente la empresa, presentar dos años de impuestos atrasados (con sanciones) y presentar una transferencia de propiedad enmendada para corregir el registro del título. Costo total para arreglar: $12,000.

El gestor ahorró al inversor $1,200 en la incorporación inicial. Costó $12,000 arreglarlo.

Aquí está la regla: Si alguien ofrece incorporar tu empresa por menos de $1,500-2,000 USD, o están cortando esquinas o no lo están haciendo correctamente. Una incorporación legítima implica:

Honorarios legales para redactar estatutos personalizados
Honorarios notariales
Honorarios de registro en la Cámara de Comercio
Honorarios de presentación en la DGII
Costos de traducción y apostilla (si los accionistas son extranjeros)

No hay forma de hacer esto correctamente por $500.

Lo Que Realmente Necesitas para Comenzar

Si has decidido avanzar con la configuración de un negocio en la República Dominicana para la propiedad de bienes raíces, aquí está la lista de verificación de documentos que necesitarás. Reúne estos antes de contactar a un abogado: ahorrará tiempo y reducirá tus honorarios legales.

Para Cada Accionista:

Pasaporte válido (al menos 6 meses antes de la expiración)
Forma secundaria de identificación (licencia de conducir o tarjeta de identificación nacional del país de origen)
Prueba de dirección actual (factura de servicios públicos o estado de cuenta bancaria, menos de 3 meses de antigüedad)
Últimos dos años

Category: Protección de Activos y Estructuras de Propiedad